สืบเนื่องจาก ตอนนี้ บ้านเรากำลังมีกองทรัสต์กองแรกของประเทศไทยที่กำลังเสนอขาย IPO อยู่จนถึงวันที่ 12 ก.ย. 2557 นี้ โดยเป็นการจดทะเบียนโดยใช้ชื่อประเภทสินทรัพย์แปลกตานักลงทุนไทย ในตัวย่อว่า REIT บทความนี้ ตั้งใจจะอธิบาย REIT แบบง่ายๆตามสไตล์ Mr.Messenger นะครับ เชิญติดตามกันได้เลย

Q : REIT คืออะไรคับเพ้!!
A : REIT ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust คับ เป็นกองประเภท ทรัสต์ หรือกองทรัพย์สิน (ไม่ใช่กองทุนรวม และไม่ถือเป็นนิติบุคคล) ซึ่งแตกต่างจากกองทุนประเภท Property Fund แบบที่เรารู้จัก คือ สามารถลงทุนได้ในทุกประเภทของอสังหาฯ ไม่เหมือน Property Fund ที่ลงได้แค่ อาคารสำนักงานให้เช่า รวมถึงจัดตั้งและบริหารโดย บลจ. เท่านั้น

Q : ลงทุนได้หลายประเภทอสังหาฯกว่า ก็ดีสิ แต่ทำไมเพิ่งจะมีกองแรกในประเทศไทยเอ่ย … ดีจิงป่าวหว่า??
A : คุณรู้ไหมครับ กองทุน Property Fund ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศคือใคร?

Q : ก็ CPNRF ไง Market Cap 3 หมื่นกว่าล้านบาท เลยนะ
A : เก่งมาก … แต่รู้ไหมคับ CPNRF ถือเป็นกองทุนประเภท Property Fund ที่ใหญ่ที่สุดไม่ใช่แค่ในประเทศไทย แต่ใหญ่ที่สุดในระดับโลกทีเดียวเชียว … นั้นเป็นเพราะ ต่างประเทศ เขานิยม REIT กันมากกว่าครับ แต่สาเหตุที่เราเพิ่งมี REIT นั้นก็เพราะเรื่องของกฏหมายที่ยังไม่พร้อม ดังนั้น จึงเกิด Property Fund แล้วใช้ช่องทางลงทุนผ่านกองทุนรวมไปก่อน แต่ ณ ตอนนี้ กฏหมายเราพร้อมแล้วครับ REIT จึงกำเนิดขึ้นมาในเมืองไทยอย่างที่เราเห็นกัลลล

Q : แสดงว่า หลังจากนี้ จะไม่มีกอง Property Fund กองใหม่ๆในตลาดแล้วสิ กลายเป็น REIT กันหมด?
A : ถัวต้มคับ!! เพราะ REIT นั้นยืดหยุ่น และเปิดโอกาสการลงทุนที่มากกว่า รวมถึงได้รับการยอมรับในระดับนานาชาติด้วย

Q : แล้ว REIT มันดียังไง ทำอะไรได้บ้าง
A : สิ่งที่ REIT ต่างจาก Property Fund มีอยู่ทั้งหมด 4 อย่าง ตามนี้คับ
1. REIT บริหารโดย ผู้จัดการทรัสต์ (REIT Manager) ซึ่งมีความเชี่ยวชาญในอสังหาฯที่ลงทุน มากกว่ากองทุนประเภท Property Fund ที่ต้องดูแลโดยผู้จัดการกองทุน (Fund Manager) ซึ่งมีความรู้เฉพาะทางด้านการเงินมากกว่า
2. REIT สามารถลงทุนในอสังหาฯหลายประเภท และจะออกไปลงทุนในต่างประเทศก็ได้ แต่ Property Fund ไม่สามารถทำได้ด้วยข้อจำกัดด้านกฏหมาย
3. REIT สามารถกู้มาลงทุนได้ไม่เกิน 35% ของ Total Asset และถ้ามีการจัดอันดับว่า REIT นั้นมีคุณภาพผ่านระดับ Investment Grade ขึ้นไป ก็สามารถกู้ได้ถึง 60% ซึ่งประเด็นนี้ ทำให้ REIT มีโอกาสในการขยายธุรกิจสูงกว่า กองทุน Property Fund ที่กู้ได้แค่ 10% เท่านั้น

Q : ทุกอย่างมีข้อดี ก็ย่อมมีข้อเสียสินะ อย่างมาปิดบังกัน … มันมีข้อเสียอัลไล?
A : ข้อเสียของกอง REIT มันก็แฝงอยู่ในข้อดีนั้นล่ะครับ นั้นก็คือ พอเปิดโอกาสให้ลงทุนได้กว้างขึ้น ก็หมายถึง REIT Manager ต้องเก่งมากขึ้นจริงๆ เพราะการไปลงทุนอสังหาฯอื่น มันก็เสี่ยง มีโอกาสทั้งกำไรและขาดทุนได้ และยิ่งสามารถไปลงทุนในต่างประเทศด้วยเนี่ย หากไปลงทุนแบบไม่รู้เรื่องรู้ราว จะพาลเจ็บตัวเอาฟรีๆ นั้นคือข้อเสียข้อที่หนึ่ง ข้อเสียที่สอง ก็เป็นเรื่องของการที่สามารถกู้ได้มากขึ้น ก็เท่ากับ มีเรื่องต้นทุนดอกเบี้ยการกู้ยืมเข้ามาเกี่ยวข้อง และการมีหนี้มากเกินไป ก็เป็นความเสี่ยงของกอง REIT เองที่นักลงทุนต้องพิจารณาครับ ข้อเสียข้อสุดท้ายก็คือ ประโยชน์ทางภาษี สำหรับนิติบุคคลที่มาลงทุนใน REIT นั้น ไม่มีเหมือนตอนที่ลงทุน Property Fund นะครับ

nter logo

ลงทุนในกองทุนรวมที่ยอดเยี่ยม ปรึกษา FINNOMENA ฟรี! ไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เพราะเป้าหมายการลงทุนแตกต่างกัน จึงต้องใส่ใจในทุกรายละเอียด

กดรับสิทธิพิเศษเฉพาะคุณ

Q : แล้ว REIT มีหลักในเลือกลงทุนอย่างไรว่ากองทรัสต์อันนั้น มันน่าสนใจไหม?
A : แน่นอนครับ ต้องมีหลักให้ไปต่อยอดกันแน่นอน

1. คุณภาพของอสังหาฯที่ REIT เข้าไปลงทุน โดยตัววัดคุณภาพนั้น ก็ดูจากความสามารถในการสร้างกำไรจากอสังหาฯของกอง REIT เอง ซึ่งผมแนะนำให้ถามผู้ขายถึงตัวนี้เลยครับ IRR หรือ Internal Rate Of Return ซึ่งเป็นวิธีที่หาอัตราส่วนลด ที่ทำให้กระแสเงินสดสุทธิในอนาคต คิดมูลค่าปัจจุบันแล้ว มีค่าเท่ากับเงินลงทุนในครั้งแรกพอดี ซึ่งโดยปกติ ควรจะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก และเฉลี่ยอยู่ที่บริเวณ 6-8% ต่อปี คราวนี้ เราก็มาเทียบกับการลงทุนประเภทอื่นว่า ลงทุนในอะไรแล้วให้ผลผตอบแทนมากกว่ากัน

2. ผู้บริหาร REIT (REIT Manager) เพราะเขาต้องบริหารทรัพย์สินนั้นในแทบจะทุกๆด้านที่มีผลโดยตรงกับอัตราผลตอบแทนในการลงทุนที่จะแปลงเป็น IRR ในข้อหนึ่งให้เรา เช่น การเลือกหาผู้เช่าและเจรจาต่อรองราคาค่าเช่า การจ่ายเงินปันผลให้เรา การบริหารจัดการโครงสร้างด้านเงินทุน การเลือกลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เดิม รวมไปถึงการลงทุนในโครงการใหม่ๆ แม้กระทั่งในต่างประเทศ ดังนั้น ดูประวัติของ REIT Manager ย้อนหลังน้อยครับ เขาเป็นใคร มาจากไหน ในอดีตบริหารอะไรมา ประสบความสำเร็จไหม สิ่งเหล่านี้ควรรู้ทั้งนั้นนะคับ

3. การจัดการโครงสร้างเงินทุนที่เหมาะสม เพราะการใช้เงินกู้ หรือหนี้สิน ในสัดส่วนที่เหมาะสมจะสามารถช่วยเพิ่มผลตอบแทนให้กับ REIT ได้เหมือนกัน กู้น้อยเกินไป ก็ไม่ได้เปรียบจากการเป็น REIT แต่ถ้ากู้มากไป ก็ย่อมมีความเสี่ยง ถ้าเกิดที่มีผลกระทบเชิงลบเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน

Q : โอเช เห็นแบบนี้ ถ้ามี REIT ออก IPO ก็ซัดตูมได้เลยสินะ ถ้ามันมีกว่ากอง Property Fund?
A : ง่ายอย่างนั้นก็ดีสิคับ ส่วนตัวผมมองว่า กองทุน REIT เอง ก็อาจมีความเสี่ยง หรือความผันผวนในระยะสั้นหลังจากปิด IPO และลงไปเทรดในตลาดหุ้นในช่วงแรก เพราะ ขนาดกองทรัสต์ที่ใหญ่ นักลงทุนส่วนใหญ่อาจเลือกที่จะลงทุนในระยะยาวแบบถือทน ถือนาน ทำให้สภาพคล่องในตลาดอาจไม่ต่างจากพวกกอง Property Fund ที่มีกันในตลาด ณ ตอนนี้ อีกประเด็นหนึ่งก็คือ IPO กองทุนนั้น มักจะมาในช่วงตลาดขาขึ้น ซึ่งการประมาณการณ์ Valuation ของ REIT นั้น อาจจะดูดีเกินจริงไปหน่อย ทำให้ราคาอาจแพงกว่าความเป็นจริงในช่วงสั้นก็ได้

อย่างไงก็ดูดีๆคับ อย่าใจร้อน คิดเยอะๆ ควัก(เงิน)ช้าๆ ^^

nter logo

ลงทุนในกองทุนรวมที่ยอดเยี่ยม ปรึกษา FINNOMENA ฟรี! ไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เพราะเป้าหมายการลงทุนแตกต่างกัน จึงต้องใส่ใจในทุกรายละเอียด

กดรับสิทธิพิเศษเฉพาะคุณ