ขออนุญาติจั่วหัว ออกตัวแรงๆไว้แต่แรกเลยครับ สาเหตุก็เพราะ ได้รับคำถามเยอะเหมือนกันหลังจากเขียนบทความเรื่องการลงทุน REIT ไป ว่าต่างจาก Property Fund ที่มีในตลาด ณ ปัจจุบันยังไง ตามลิงค์นี้ครับ http://www.iammrmessenger.com/?p=680 ไหนๆ ก็ไหนๆ ก็จะลองเอากองทรัสต์ กองแรกในเมืองไทยที่ชื่อ “Impact Growth REIT” มาลองวิเคราะห์แลกเปลี่ยนกันว่า ไปลงทุนในอะไร น่าสนใจไหม ใช่ที่คุณต้องการหรือเปล่า เอ้า!! เชิญเสพกันได้ ณ บัดเดี๋ยวนี้

Q : รู้แล้วว่า REIT คืออัลไล แล้วกอง Impact อันนี้ ทรัพย์สินที่กองทรัสต์กองนี้เป็นเจ้าของ คืออะไรบ้าง?
A : ทรัพย์สินที่จะไปอยู่ในกองนี้ มีทั้งหมด 4 อย่างด้วยกันครับ

1. Impact Arena ซึ่งเป็นอัฒจันทร์ในร่ม จุคนได้ร่วมๆ 11,000 คน เอาไว้จัดงาน Concert หรือ การแข่งขันกีฬา แล้วทั้งพวกการประกวดนางงาม ด้วย

2. Impact Challenger อาคารนี้ Impact เขาบอกว่า เป็นอาคารที่ไม่มีเสาค้ำในโถง ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในโลก ไว้จัดงานแสดงสินค้า มีเนื้อที่ 60,000 ตร.ม. เวลาจัด Motor Show ก็จัดที่นี่ละครับ งานอื่นๆที่มาจัด ก็ยกตัวอย่างเช่น Bangkok Gem&Jewelry Fair, งานบ้านและสวนแฟร์, งาน Architect Expo เป็นต้น

3. Impact Forum อาคารพื้นที่ 25,000 ตร.ม. ไว้จัดงานประชุมระดับนานาชาติ หรือการประชุมขนาดใหญ่ เช่น งานประชุมเอดส์โลก หรือ งาน BOI Fair เป็นต้น

4. Impact Exhibition Center เป็นอาคารสำหรับแสดงสินค้าคล้ายๆกับ Challenger Hall แต่มีขนาดเล็กกว่า โดยมีเนื้อที่ 47,000 ตร.ม. งานที่มาจัดบ่อยๆก็เช่น งานม่องเที่ยวไทย, OTP, Home Pro Expo เป็นต้น

Q : แล้วขนาดทรัพย์สินทั้งหมด 4 อาคารรวมกัน เป็นเท่าไหร่นิ?
A : ทั้ง 4 อาคารรวมพื้นที่ทั้งหมดที่จะเข้าไปอยู่ในทรัสต์กองนี้ จะมีเนื้อที่อยู่ที่ 191 ไร่ พื้นที่เช่า + พื้นที่แสดงสินค้ารวม 165,606 ตร.ม. โดยคาดว่ามูลค่าของกอง Impact Growth REIT จะอยู่ที่ 20,000 ล้านบาท ทีเดียว แต่ทั้งนี้ ตัวกอง จะใช้ประโยชน์จากความเป็น REIT ด้วยการกู้เงินระยะยาวจำนวน 3,900 ล้านบาท หรือคิดเป็น 20% ของขนาดกองทุน (ปกติ ถ้าเป็นกอง Property Fund กู้ได้ไม่เกิน 10%) อ้อ ลืมบอกไปอีกอย่างครับ กองนี้ มีความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินไปตลอด ซื้อขาด (Freehold)

Q : ดูเผินๆ ก็น่าสนใจดีนะ?
A : ผมดูแบบนี้ครับ ที่ดินตรงเมืองทอง ที่กองนี้เป็นเจ้าของ 191 ไร่ จะระดมทุนทั้งหมดรวมๆ 20,000 ล้านบาท ก็แสดงว่า ตกไร่ละ 104 ล้านบาท ส่วนตัว ผมมองว่า ค่อนข้างแพงนะครับ ไม่ได้ถูกเลย แต่ เดี๋ยวเราไปดูกันต่อ อย่าเพิ่งรีบตัดสินใจ

Q : เอาจริงๆศูนย์แสดงสินค้าในเมืองไทยขนาดใหญ่ๆก็มีไม่มากนะ Impact น่าจะได้เปรียบเรื่องความใหญ่ เข้าใจถูกป่าวหว่า??
A : แม่นแล้ว ถ้าเทียบสถานที่แสดงสินค้า และจัดแสดงคอนเสิร์ตอะไรประมาณนี้ ในกรุงเทพฯ ก็มีอยู่อีก 3 แห่ง ก็คือ ศูนย์ประชุมสิริกิตต์, Paragon Hall และ BITEC บางนา ซึ่ง 2 ที่แรก มีความได้เปรียบเทียบอยู่ในใจกลางกรุงเทพฯ แต่พื้นที่ก็ไม่ได้เยอะ ดังนั้นคู่แข่งตรงๆของ Impact ก็น่าจะเป็น BITEC บางนามากกว่า …. แต่ BITEC ด้อยกว่าก็ตรงที่ พวกงานคอนเสิร์ตเนี่ย ไม่ค่อยมีคนจัดที่นี่ เขาไปจัด Impact Arena กันหมด เพราะมันถูกแบบมาเพื่องานแบบนี้โดยเฉพาะมากกว่านะครับ (ไม่งั้นถ้าเอาจุเยอะๆแบบนี้หรือเยอะกว่า ก็ไปกลางแจ้งที่สนามราชมังคลาฯกันเลย)

Q : แล้วลูกค้าของ Impact ละ เป็นใครบ้าง?
A : ก็มีทั้งภาครัฐฯ เวลาประชุมอะไรใหญ่ๆ ภาคเอกชน และ นักลงทุนต่างประเทศ ที่มาจัดแสดงสินค้า หรือประชุมระดับนานาชาติครับ โดยสัดส่วนประเภทลูกค้าต่อรายได้ทั้งหมดนั้น Impact บอกว่า เป็นเอกชนในประเทศสูงถึง 55% ของการใช้ทั้งหมดทีเดียว ส่วนอีก 2 เจ้า แบ่งไปพอๆกัน 22% และ 23%

Q : มีลูกค้าเยอะอย่างนี้ อัตราการใช้บริการ (Occupancy Rate ของ Impact เป็นยังไงบ้าง?)
A : ถามฉลาดนะครับ ไม่ธรรมดาๆ งั้นไปดูตารางอัตราการเข้าใช้พื้นที่ย้อนหลัง 3 ปีของทั้ง 3 อาคารกันครับ

nter logo

ลงทุนในกองทุนรวมที่ยอดเยี่ยม ปรึกษา FINNOMENA ฟรี! ไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เพราะเป้าหมายการลงทุนแตกต่างกัน จึงต้องใส่ใจในทุกรายละเอียด

กดรับสิทธิพิเศษเฉพาะคุณ

จะเห็นว่า Occupancy Rate ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา อยู่ใน Range 47-55% ซึ่งทาง Impact ก็แจ้งว่า สาเหตุที่ปลายปีที่แล้ว อัตราการเข้าใช้พื้นที่ลดลง ก็เพราะเหตุการณ์ทางการเมือง ทำให้ลูกค้ายกเลิกงาน เพื่อรอดูสถานการณ์กันก่อนนั้นเอง

Q : อัตราการเช่าพื้นที่น้อยแบบนี้ ดีเลยดิ ทางลูกค้ามาจองเยอะขึ้น ดัน Occupancy Rate ขึ้นไป 70-80% ก็แจ่มเบยยย?
A : อย่าฝันหวานครับ ทั้ง 4 อาคาร ผมมองว่า Occupancy Rate คงดันขึ้นมาเกิน 70% ไม่ได้แน่นอน เพราะ
ประการแรก แสดงสินค้า ส่วนใหญ่ ลูกค้าจะเลือกในช่วงเวลาตั้งแต่กลางสัปดาห์ ไปจบวันอาทิตย์ เช่น เริ่มวันพฤหัสฯ จบวันอาทิตย์ สมมติว่า มีจัดมันทุกอาทิตย์เลย เอาให้คิวเต็มยาวทั้งปี มันก็ได้แค่ 4 วันในหนึ่งอาทิตย์ ซึ่งก็คือ Occupancy Rate ที่ 57% เท่านั้น
ประการที่สอง งานคอนเสิรต์ นี่ยิ่งหนักกว่า เพราะไม่ได้ถี่ขนาดงานแสดงสินค้า เดือนหนึ่ง อาจจะมีซัก 2 งาน หรือ 3 งานเต็มที่ ระยะเวลาเตรียมเวที เครื่องเสี่ยง ขนย้าย รวมการเล่มคอนเสิร์ตจนจบ (ผมเคยเป็น Crew กับ BEC Tero ตอนสมัยยังเรียน 10 กว่าปีมาละ) ก็อยู่ที่ 4-5 วัน ดังนั้นอัตราการเช่าพื้นที่ ยังไงก็ไม่มีวันเต็มหรอกครับ
ประการสุดท้าย Impact Forum ที่จัดงานประชุมนั้น เป็นทรัพย์สินที่มีการใช้พื้นที่ต่ำที่สุด เพราะงานประชุมใหญ่ๆในเมืองไทย มันเกิดขึ้นไม่ได้เยอะ อีกอย่าง คู่แข่งอย่าง ศูนย์สิริกิต์ หรือ Paragon Hall ก็น่าจะตอบโจทย์ได้ในขณะที่ใกล้เมืองกว่า ดังนั้น Impact Forum น่าจะมีอัตราการเช่าพื้นที่ไม่ต่างจากอดีตที่ผ่านมามากเท่าไหร่ครับ

Q : Impact กำไรอาจจะโตขึ้นก็ได้นิ ถ้าขึ้นค่าเช่า?
A : ถูกต้องครับ แต่สุดท้าย Impact ก็มีคู่แข่งที่ต้องดูไปตลอด เพราะถ้าขึ้นค่าเช่าแพงไป ลูกค้าก็ย้ายสถานที่จัดได้นะ เขามีตัวเลือกนิ แต่ก็ถูกต้องครับ รายได้อาจโตขึ้นได้ เพราะรายได้หลักเกินกว่า 85% ของกองทรัสต์กองนี้ มาจากค่าบริการการจัดงานในพื้นที่ทั้ง 4 อาคารนี้เลย ขณะที่ 6% มาจากรายได้จากการใช้สิทธิพื้นที่จัดเลี้ยง (พวกงานแต่งงาน นิทรรศการ ใต้ Challenger Hall) 4% มาจากผู้เช่าระยะยาว พวกร้านค้าปลีกในอาคาร และอีกนิดหน่อยที่เก็บจากค่าบริการจอดรถ ดังนั้นรายได้จะดีขึ้นอย่างมีนัยจะ ต้องไปดูค่าเช่าพื้นที่ 4 อาคารนั้นครับ

Q : โอเคร เรื่องทรัพย์สิน เข้าใจละ เห็นจากบทความเก่า บอกว่า ที่ต้องดูอีกอันก็คือ REIT Manager แล้วกองนี้ ดีป่าว?
A : REIT Manager กองนี้คือ บ.อาร์ เอ็ม ไอ และเป็นทั้งผู้บริหารอสังหาฯ ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ BLAND เจ้าของเดิมของทรัพย์สินทั้ง 4 อย่าง (BLAND ถือหุ้น 100%) ซึ่งก็เป็นผู้ดูแลและจัดตั้งศูนย์แสดงสินค้านี้มาตั้งแต่แรก มาจนถึงตอนนี้ก็ 15 ปีแล้ว ดังนั้น ถ้าจะถามว่า ใครชำนาญในการบริหารมากกว่า RMI ณ ชั่วโมงนี้ ก็คงยังไม่มีให้เห็นครับ

Q : เห็นบอกว่าถ้าตั้งเป็น REIT แล้ว กฏหมายอนุญาตให้ซื้อทรัพย์สินอื่นๆมาในกองเพื่อเพิ่มศักยภาพได้ด้วย แล้ว Impact Growth มีสินทรัพย์ที่ตั้งใจจะซื้อเข้ากองไหม?
A : มีอีก 2 แห่งครับที่อยู่ในพื้นที่ Impact เมืองทอง ที่กอง REIT สามารถเข้าไปลงทุนได้ 1. คือ Thunder Dome ที่น้องๆ AF ไปขึ้นเวทีกันทุกๆปีนั้นล่ะครับ แต่ประเด็นคือ Impact ทำสัญญาให้สิทธิกับการกีฬาแห่งประเทศไทยตั้งแต่ปี 1998 และจะหมดอายุในปี 2028 (อายุสัญญา 30 ปี) ดังนั้น อีกนานครับ ตั้ง 14 ปี แนะ ตอนนั้นค่อยว่ากัน และอีกทรัพย์สินที่เป็นเป้าหมายก็คือ Novotel Bangkok IMPACT ซึ่งคือโรงแรม 4 ดาว มีทั้งหมด 350 ห้อง รองรับผู้ที่ไปจัดงานแสดง ผู้ที่ไปประชุม แต่ขี้เกียจตีรถเข้าเมือง ก็พักมันซะที่นั้นเลย

ซึ่งตามความเห็นส่วนตัว ผมมองว่า ธุรกิจโรงแรม ไม่น่าจะเวิร์ค เพราะอย่าง Impact Forum นั้น ก็มี Occupancy Rate น้อยอยู่แล้ว และการเดินทางไป Impact ก็ไม่ได้ลำบากอะไรมาก ใช้เส้นวิภาวดี หรือวิ่งขึ้นทางด่วน หรือจะมาจากพระราม 5 รอบนอก ก็สะดวกหมด ดังนั้นไม่คิดว่า การเอาโรงแรมเข้า REIT จะทำให้โดยรวมดีขึ้น ส่วน Thunder Dome นั้น อีกนานครับ รอลูกโตก่อน ค่อยมาวิเคราะห์ต่อดีฟ่า หุหุ

Q : ฟันโชะมาหน่อย ซื้อดีไหมกองนี้?
ขออนุญาติคิดแบบง่ายๆนะครับ
สมมติราคา IPO ออกมาที่ 10.6 บาท/หน่วย
ถ้าอยากได้ปันผล ซัก 6% ก็แปลว่า Impact Growth REIT ต้องจ่ายปันผลให้ได้อย่างน้อยปีละ 0.63 บาท/หน่วย ไปตลอด (ถ้ามากกว่านั้นก็ถือว่าเป็นกำไร

คราวนี้ไปดูงบปีนี้ที่กองทรัสต์คาดการณ์ ซึ่งไม่แน่จะเพี้ยนจากการคาดการณ์มากแล้วเพราะยอดจองพื้นที่ถึงสิ้นปีมาครบหมดแล้วนะครับ
ทางบริษัทคาดว่า รายได้ที่จะเอามาเข้ากอง Impact Growth REIT น่าจะอยู่ที่ 1,040 ล้านบาท ถ้าคิดว่ากองนี้จะมีขนาดอยู่ที่ 20,000 ล้านบาท ก็จะมีจำนวนหน่วยกองทรัสต์ทั้งสิ้น 1,886 ล้านหน่วย ดังนั้นกำไรต่อหน่วยคือ 1,040 / 1,886 = 0.55 บาท/หน่วย จะเห็นว่า ต่ำกว่า ผลตอบแทนที่เราอยากได้ 6% นะครับ (อันนี้ผมคิดแบบ Conservative ไว้ก่อน)

จริงๆแล้ว ปัจจัยต่างๆยังเปลี่ยนแปลง ทั้ง ขนาดกอง ที่อาจจะน้อยกว่า 20,000 ล้านบาท และราคา IPO ผมก็คิดที่ 10.6 บาท/หน่วย ซึ่งชนกรอบบนของ Range ราคาที่ทางกองเขาประเมินไว้ และอย่างสุดท้าย ผมประมานการณ์จากรายได้ปีนี้ปีเดียว ซึ่งจริงๆแล้ว รายได้อาจจะมี Growth สูงขึ้น จาก Occupancy Rate ที่ดีขึ้น หรือสามารถปรับขึ้นค่าเช่าในอนาคต

แต่เอาเป็นว่า ถ้าคุณอยากได้ซัก 5% แน่ๆกระเป๋า ปันผลออกมาให้คุณทุกๆปี ส่งต่อกองทุนให้ลูกหลานได้ในระยะยาว ผมก็ว่า กองนี้ อาจจะเหมาะกับคุณครับ แต่ใครหวังมากกว่า 5% ขึ้นไป ก็ต้องไปดูปัจจัยอื่นที่ผมบอกว่า ประกอบกันด้วย ซึ่งตัวเลขที่คุณคำนวนได้ อาจจะสูงกว่าที่ผมคิดคราวๆ ซึ่งทำให้ Impact Growth REIT มีความน่าสนใจมากกว่านี้ก็เป็นได้

nter logo

ลงทุนในกองทุนรวมที่ยอดเยี่ยม ปรึกษา FINNOMENA ฟรี! ไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เพราะเป้าหมายการลงทุนแตกต่างกัน จึงต้องใส่ใจในทุกรายละเอียด

กดรับสิทธิพิเศษเฉพาะคุณ