ฟองสบู่ อสังหา จีน สหรัฐ

ในช่วงที่ผ่านมา หลายท่านน่าจะได้ติดตามประเด็น ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จีน ซึ่งถือว่าเป็นฟองสบู่ที่ใหญ่ที่สุด ที่เคยมีมาในประวัติศาสตร์ แต่ทว่ายังไม่ถึงเวลาที่ฟองสบู่ลูกนั้นจะแตก… สำหรับอสังหาริมทรัพย์จีนนั้น มีประเด็นที่น่าคิด น่าค้นหาอยู่หลายประการมาก และฟองสบู่ครั้งนี้ มีความแตกต่างจากสมัยวิกฤตซับไพร์มของสหรัฐ ฯ

จากงานวิจัยของคุณ Edward Glaser, Wei Huang, Yueran Ma, และ Andrei Shleifer ในเรื่อง A Real Estate Boom with Chinese Characteristics ได้สรุปสาระสำคัญ ของความต่างระหว่างการเกิดขึ้นของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จีนกับสหรัฐไว้ได้อย่างน่าสนใจถึง 4 เรื่อง คือ

1. ความแตกต่างของอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน (Housing Price Growth)

US: ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก นับตั้งแต่ช่วงปี 1996 มาจนถึงปี 2007 โดยเฉพาะพื้นที่ในเขตเมือง

CN: ราคาบ้านในจีน ปรับตัวขึ้น 2 เท่านับตั้งแต่ปี 2007 จนถึง 2014 แต่สิ่งที่ทำให้อสังหาฯ ของจีนมีความแตกต่างจากของสหรัฐฯ คือ จีนแบ่งเขตอสังหา ฯ ออกเป็น 4 รูปแบบ (4 tiers)

  • Tier 1 เป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาทางเศรษฐกิจสูง หรือว่าเป็นเขตเมืองอย่างเช่น Beijing, Shanghai, Shenzhen, และ Guangzhou
  • Tier 2 เป็นพื้นที่ต่างจังหวัดที่มีการพัฒนาเป็นเมืองอุตสาหกรรม
  • Tier 3 เป็นพื้นที่ที่มีระดับรายได้ปานกลาง – สูง
  • Tier 4 เป็นเมืองที่ยังมีระดับการพัฒนาทางเศรษฐกิจไม่สูงมากนัก

ซึ่งแต่ละ Tier มีการเปลี่ยนแปลงของราคาแตกต่างกัน ฉะนั้น ถ้าจะพิจารณาความเสี่ยงที่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะแตก จะต้องแยกพิจารณาเป็นเมือง ๆ ไป

2. ความแตกต่างของขนาดห้อง (The size of the building)

US: ขนาดห้องของสหรัฐ ฯ โดยเฉลี่ยในขณะนั้นอยู่ที่ 55 ตารางเมตร

CN: ขนาดห้องโดยเฉลี่ยมีพื้นที่ประมาณ 33.8 ตารางเมตร

3. การสต๊อคบ้านไว้เพื่อการขายต่อ (Housing Inventories)

US: ของสหรัฐ ฯ ในช่วงปี 2007 มีการกักตุน หรือซื้อบ้านเก็บไว้เพื่อทำการขายเป็นจำนวนมาก ในช่วงเวลาอันสั้น หรือเรียกว่ามีการเปลี่ยนมือที่ไว ดังนั้น เมื่อฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตก ผู้ที่กักตุนอสังหา ฯ ไว้ ก็ได้รับผลกระทบไปเต็ม ๆ จากข้อมูลของ National Association of Home Builders บอกว่าในช่วงนั้น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องถือจำนวนบ้านที่ขายไม่ออกไว้ถึง 573,000 หลัง

CN: สำหรับจีน การซื้อบ้านเก็บไว้ ก็มีจำนวนเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ อย่างต่อเนื่องเช่นกัน และมีลักษณะเช่นนี้ทุก Tier

4. กฎระเบียบ การควบคุมดูแล

US: ภาคอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ในช่วงเวลานั้นได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล มีมาตรการที่หนุนให้เกิดฟองสบู่หลายอย่าง เช่น การลดภาษีให้ และการลดอัตราดอกเบี้ยในการกู้ยืม

CN: แต่สำหรับจีนนั้น ภาครัฐมีการควมคุมและมีอำนาจที่เข้มมากกว่า ซึ่งดูได้จาก Chinese Property Rights Law of 2007 แล้วจะเห็นชัดว่า เอกชนหรือประชาชนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ แต่เอกชน “ไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของในที่ดินผืนนั้น” กรรมสิทธิ์และความเป็นเจ้าของในที่ดินยังคงเป็นของภาครัฐต่อไป

นอกจากนี้ สิ่งสำคัญก็คือว่า ระบบภาษีจีน ถ้าดูที่งบประมาณของรัฐ ก็จะเห็นว่า รายได้ก้อนใหญ่ของรัฐ มาจากภาษีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Taxation of Real Estate) ทั้งงบส่วนกลางและส่วนท้องถิ่น และในบางปี ก็สร้างรายได้ให้กับรัฐสูงถึง 40% และจุดสำคัญด้านกฎระเบียบข้อสุดท้าย ที่ทำให้ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของจีนไม่แตกไวมากนักตามตำรา นั้นก็คือ กฎระเบียบในการควบคุมการซื้อขายบ้านมือสอง มือสาม ฯลฯ ที่มีการจำกัดว่า ถ้าจะขายบ้านเป็นมือที่สอง หรือ สาม ฯลฯ ก็สามารถทำได้ ภายใต้เงื่อนไข คือ ต้องถือหรืออยู่บ้านหลังนั้นมาแล้วไม่ต่ำกว่า 5 ปี นับจากวันที่ซื้อมา (Limit the resale)

ตามกฎเกณฑ์ข้อนี้ ทำให้สามารถบอกอย่างคร่าว ๆ ได้ว่า คนจีนที่ซื้อบ้านนั้น เขาต้องมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่หรือใช้จริง ๆ หากอยากถือหรือซื้อไว้เพื่อเก็งกำไร ก็ต้องถือไปอย่างต่ำ 5 ปี เพื่อให้คนอื่นมาเช่าอยู่หรือเช่าเพื่อใช้งานต่อ ไม่ใช่ซื้อไว้เพื่อเก็งกำไรในระยะสั้น และยังไม่มีความไม่แน่นอนอีกด้วยว่า ภาครัฐจะเรียกสิทธิ์ในที่ดินคืนเมื่อไหร่

Source: Oct 2016, Edward Glaser, Wei Huang, Yueran Ma, and Andrei Shleifer, A Real Estate Boom with Chinese Characteristics, National Bureau of Economic Research

10 ข้อผิดพลาดการลงทุนกองทุนรวม