INVESTOR_OASIS_Template TIF03-1

ตอนที่แล้วได้เล่าให้ฟังถึงปัจจัยระดับมหภาคที่ส่งผลต่อความน่าสนใจ (และไม่น่าสนใจ) ของการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ซึ่งใช้ในการพิจารณาเป็นด่านแรกว่าช่วงนี้มันเวิร์คมั้ยที่จะลงทุน และถ้าปรากฏว่าเวิร์ค ก็ต้องเดินหน้ามาสู่ขั้นต่อไป นั่นคือการพิจารณาปัจจัยระดับตัวกองทุน ว่ากองไหนกันนะที่น่ารักน่าสอย

  1. ปัจจัยแรกคือ การเติบโตของเงินปันผล ซึ่งการเติบโตในที่นี้หมายถึง “จำนวนเงินปันผล” ที่กองทุนจ่ายออกมาแต่ละปี กองทุนที่จ่ายปันผลได้เป็นจำนวนเงินมากขึ้นเรื่อยๆ ก็หมายความว่าสินทรัพย์ไส้ในของกองทุนนั้นมีประสิทธิภาพและศักยภาพในการสร้างรายได้สูงขึ้น ซึ่งก็จะทำให้มูลค่าและราคาตลาดของกองทุนมีแนวโน้มเติบโดขึ้นด้วย … ดังนั้น กองทุนอสังหาฯ ใดที่จ่ายปันผลได้เพิ่มขึ้นทุกปี ก็น่าสนใจ
    .
  2. ปัจจัยต่อมาคือ อัตราผลตอบแทนเงินปันผล และ IRR ซึ่งการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ นั้น เนื่องจากนักลงทุนจะมีการเปรียบเทียบเพื่อคัดเลือกอยู่ตลอดเวลา ทั้งที่เป็นการเลือกรับเข้ามา และเลือกเขี่ยทิ้ง การเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนเงินปันผล (จำนวนเงินที่จ่ายหารด้วยราคาตลาด) และ IRR หรือ Internal Rate of Return (อัตราผลตอบแทนตลอดทั้งโครงการที่ทำให้ Net Present Value เท่ากับศูนย์) จึงเป็นขั้นตอนที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถ “ค้นพบ” กองทุนที่โดดเด่นกว่าเพื่อน ๆ ในกลุ่มกองทุนอสังหาฯ ด้วยกัน และในทางกลับกัน ก็ช่วยให้เรา “เลือกทิ้ง” กองทุนแย่ ๆ ที่เรามีอยู่เดิม ออกไปได้เช่นกัน กองทุนอสังหาฯ กองไหนที่ให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลและ IRR สูงกว่าเพื่อน ก็น่าสนใจ

    ทำความเข้าใจเพิ่มเติมเกี่ยวกับ IRR ได้ [ที่นี่] … หรือจะลัดไปใช้สูตร “=IRR()” ใน Excel ของเราเองก็ได้

  3. อัตราการเช่าพื้นที่ หรือ Occupancy Rate ก็เป็นอีกปัจจัยที่ช่วยชี้ความน่าสนใจของกองทุนอสังหาฯ กองทุนที่มีอัตราการเช่าพื้นที่ในระดับสูง (เช่น ตั้งแต่ 95% ขึ้นไป) จะสะท้อนถึงศักยภาพของสินทรัพย์ไส้ในว่าคนที่เช่าไปเขาสามารถใช้ทำมาค้าขายได้ดี จึงมีคนมาเช่ากันเยอะ แถมยังช่วยเพิ่มโอกาสในการขึ้นค่าเช่าในอนาคตได้ด้วย (Demand สูงขึ้น แต่ Supply จำกัด ก็ขึ้นราคาได้) ส่วนกองทุนที่สินทรัพย์มีอัตราการเช่าต่ำ (เช่น ไม่ถึง 80%) คือมีที่ว่างเหลือเยอะ ก็สะท้อนถึงศักยภาพของพื้นที่ที่ต่ำ อีกทั้งยังขึ้นค่าเช่าได้ลำบาก (ของเดิมยังเช่าไม่เต็ม ยิ่งขึ้นค่าเช่าคนเก่ายิ่งรมณ์บ่จอย) ดังนั้น กองทุนไหนที่ไส้ในมีอัตราการเช่าสูงขึ้น ก็น่าสนใจยิ่งขึ้น เต็ม 100% เลยยิ่งดี
    .
  4. สภาพคล่องในการซื้อขายรายวัน เป็นอีกปัจจัยสำคัญ เพราะหากจะซื้อแต่ไม่มีคนวางขาย หรือถ้าจะขายแต่ไม่มีคนตั้งรับซื้อ ก็คงบริหารเงินลงทุนได้ลำบากมาก จากการสังเกต กองทุนอสังหาฯ ที่มีปริมาณซื้อขายวันละ 1 ล้านบาทขึ้นไป หรือประมาณวันละ 80,000 – 100,000 หน่วย น่าจะเพียงพอต่อรายย่อยทั่วไปในการซื้อขาย ใช้เวลาไม่กี่วัน ก็สามารถเก็บของหรือออกของได้ครบตามจำนวน
    .
  5. ปัจจัยรองสุดท้ายก็คือ อายุคงเหลือของกองทุน เนื่องจากกองทุนอสังหาฯ นั้น มีทั้งประเภท Freehold ที่กรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ไม่มีการสิ้นสุดอายุ และประเภท Leasehold ที่สิทธิการเช่าสินทรัพย์ไส้ในมีอายุจำกัด กองทุนที่มีอายุ Leasehold เหลืออยู่น้อย ความเสี่ยงเรื่องการด้อยค่าก็จะมีมากขึ้นและราคาตลาดก็มีแนวโน้มที่จะผันผวนสูงกว่าเมื่อเทียบกับกองทุนที่อายุ Leasehold ยังเหลืออีกนาน ดังนั้น กองทุนอสังหาฯ ที่มีอายุสิทธิการเช่าเหลืออีกนาน (เช่น 20 ปีขึ้นไป) หรือเป็น Freehold ไปเลย ก็น่าสนใจกว่า
    .
  6. ปัจจัยสุดท้ายที่ใช้ในการพิจารณาคือ สัดส่วนการถือครองของนักลงทุนกลุ่มต่างๆ โดยกองทุนอสังหาฯ ที่มีสถาบัน — เช่น บริษัทประกัน หรือ กองทุนรวม — มาลงทุนเป็นสัดส่วนสูง แสดงถึงความน่าสนใจและศักยภาพของกองทุน (ประมาณว่า แม้แต่ขาใหญ่ที่มี regulator คอยกำกับดูแล เขายังกล้าซื้อเยอะ เขาน่าจะเห็นอะไรดี ๆ) นอกจากนั้น นักลงทุนสถาบันมักจะถือลงทุนยาว ไม่ถล่มขายหากปัจจัยมหภาคไม่เปลี่ยนแบบหน้ามือเป็นหลังมือ ทำให้ราคาตลาดมีความมั่นคง แต่ในทางกลับกัน กองทุนอสังหาฯ ที่มีนักลงทุนบุคคลรายย่อยถืออยู่เป็นส่วนใหญ่ ไม่มีสถาบันเลย หรือมีน้อยมาก ก็แสดงถึงความน่าสนใจและศักยภาพในอนาคตที่อยู่ในระดับต่ำ แถมราคาตลาดก็มีโอกาสที่จะผันผวนสูงตามลักษณะการลงทุนของรายย่อย

screenshot.246

เมื่อรู้ปัจจัยทั้ง 6 แล้ว งานขั้นต่อไปของนักลงทุนก็คือการ “ขยันทำการบ้าน” โดยการค้นหาข้อมูลรายกองทุนให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพื่อให้สามารถ “เปรียบเทียบ” และ “ค้นพบ” กองทุนที่ดีงามได้อย่างแท้จริง (ถ้ารู้แต่ A แต่ไม่รู้ B C D E จะด่วนฟันธงได้ไงว่า A ดีที่สุด) ซึ่งแหล่งข้อมูลที่นักลงทุนจะเข้าไปค้นคว้าได้ ก็ล้วนแต่เป็น public information ทั้งสิ้น ปัจจัยข้อ 1 2 4 และ 6 หาได้ง่าย ๆ ในเว็บไซต์ www.set.or.th ส่วนปัจจัยข้อ 3 และ 5 หาได้ในเว็บไซต์ของกองทุนรวมเอง (บางครั้งจะแอบอยู่ในเว็บไซต์ของ บลจ.ที่เป็นผู้บริหารกองทุนนั้น) แถมหลายกองทุนก็มีการส่ง Newsletter ให้นักลงทุนสม่ำเสมอเป็นรายไตรมาส ซึ่งมักจะมีข้อมูลปัจจัยข้อ 3 และ 5 นี้เปิดเผยอยู่ด้วย และโดยเฉพาะปัจจัยข้อ 5 สามารถค้นดูได้จากหนังสือชี้ชวนซึ่งอยู่ในเว็บไซต์ www.sec.or.th

มีเงินน้อยเงินมากก็เรื่องหนึ่ง แต่คนที่ขยันกว่า รู้ลึกกว่า รู้เร็วกว่า ก็จะมีโอกาสหยิบชิ้นปลามันได้ก่อนคนอื่น … ดังนั้น เมื่อรู้แล้ว และสนใจ ขั้นต่อไปคือรีบลงมือทำ 🙂