ย้อนดู 5 เหตุการณ์สำคัญของภาคอสังหาจีน ก่อนเกิดปัญหาหนี้ Evergrande ทั้งหมดอาจสรุปได้ว่ารัฐบาลจงใจปล่อยให้ Evergrande ล้ม !!!

อสังหาริมทรัพย์จีนขึ้นชื่อเรื่องการลงทุนเกินตัวมานาน ถ้าย้อนกลับไป หลายคนต้องเคยได้ยินเรื่อง “เมืองร้าง” เนื่องจากผู้พัฒนาไปลงทุนพยายามสร้างเมืองใหม่เกาะกระแสการเติบโตที่ร้อนแรงของ GDP ประเทศ แต่กลายเป็นว่าหาผู้ซื้อมาไม่พอจึงต้องปล่อยกลายเป็นเมืองร้างไป (โครงการใหญ่เกินกว่าจะเรียกว่าตึกร้าง)
ในช่วงแรกรัฐบาลจีนเห็นชอบการลงทุนสร้างเมืองใหม่ เพราะมันหมายถึง GDP ประเทศที่เพิ่มขึ้น แต่พอผ่านไปก็พบความจริงว่านี่เป็นเนื้อร้ายและพยายามออกนโยบายลดความร้อนแรงของภาคอสังหา
จนกระทั่งมาเกิดปัญหาวิกฤตตลาดหุ้นจีนปี 2015-2016 ตลาดหุ้นจีนถล่มเกือบ -50% ภายในระยะเวลา 6 เดือน ทำให้รัฐบาลต้องออกคำสั่งมากมายเพื่อกระตุ้นให้ประชาชนกลับมาซื้อสินทรัพย์อีกครั้ง ขณะเดียวกันก็ไล่ทุบกลุ่ม short-seller และสั่งห้ามผู้ถือหุ้นรายใหญ่ขายหุ้นออกมา (ฝรั่งแค้นมาถึงวันนี้)
พอเป็นแบบนี้ราคาสินทรัพย์ทั้งหมดก็ฟื้น รวมถึงอสังหา (รัฐสนับสนุนให้ซื้อ แถมขัดขวางการขาย เม่าชอบ !!)
หลังจากตลาดหุ้นและเศรษฐกิจจีนฟื้นกลับมาเป็นปกติ รัฐบาลรู้ตัวแล้วว่าเป้าหมายเน้น GDP โตแรงๆแบบในอดีตคงไม่รอด จึงเริ่มเปลี่ยนเป็นเป้าหมายนโยบายเป็น “การเติบโตอย่างมีคุณภาพ” ซึ่งเริ่มลดการสนับสนุนการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เกิดประโยชน์ และบีบไม่ให้ธนาคารปล่อยกู้ง่ายเหมือนเดิม
พอเป็นแบบนี้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่การเงินไม่ดีก็ออกอาการแย่ จากข้อมูลพบว่าการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
  • ปี 2018 การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่แค่ 5.8% ของการผิดนัดชำระหนี้ทั้งหมด
  • ปี 2019 เพิ่มเป็น 8.6%
  • ปี 2020 เพิ่มเป็น 16.5%
ครึ่งปีนี้ 2021 พุ่งไปแล้วถึง 27% และถ้าย้อนไปดู 5 เหตุการณ์สำคัญก็เหมือนรัฐบาลจีนจงใจให้เป็นเช่นนั้น

1. บีบธนาคารให้ลดการปล่อยกู้เก็งกำไร (เมษายน 2020)

รัฐบาลจีนเห็นปัญหา สั่งธนาคารลดการปล่อยกู้อสังหาเพื่อการเก็งกำไรด้วยการกำหนดเงื่อนไขว่า หากผู้ขอกู้จะขอวงเงินเพิ่มจะได้ไม่เกินที่เคยกู้ในปีที่แล้ว ห้ามเพิ่มหนี้ต่ออีกนั่นเอง

2. สร้างกฏ 3 เส้นแดงที่อสังหาจีนห้ามผ่าน (ตุลาคม 2020)

เพื่อป้องกันการกู้ยืมที่มากเกินไปสำหรับพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลจีนได้ออกการมาตรการสำหรับระดมทุนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านเกณฑ์ประเมิน 3 ข้อ
  • (i) เพดานหนี้ต่อทรัพย์สินไม่เกิน 70%
  • (ii) อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิไม่เกิน 100%
  • (iii) อัตราส่วนเงินสด : เงินกู้ ต้องไม่เกิน 1

3. ธนาคารกลางจีนกำหนดสัดส่วนสูงสุดที่ธนาคารพาณิชย์สามารถปล่อยกู้ให้ภาคอสังหาได้ (ธันวาคม 2020)

สำหรับธนาคารขนาดใหญ่ห้ามปล่อยกู้เกิน 40% ให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์และห้ามปล่อยกู้เกิน 32.5% ให้ผู้กู้ซื้อบ้านสำหรับธนาคารขนาดกลาง สัดส่วนจะเหลือ 27.5% และ 20% ตามลำดับ

4. รองนายกรัฐมนตรีจีนประกาศ “บ้านเป็นที่อยู่อาศัย ไม่ใช่ที่เก็งกำไร” (กรกฎาคม 2021)

รัฐบาลออกมาตรการลดความร้อนแรงของอสังหาริมทรัพย์หลายทาง เช่น เพิ่มดอกเบี้ยการกู้ซื้อบ้าน, ระงับการประมูลที่ดินในเมืองใหญ่ชั่วคราว, ห้าม บริษัทบางกลุ่มหยุดการระดมทุนเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และจัดการ Beike แพลตฟอร์มอสังหาเบอร์ 1 ในจีน ในข้อหาผูกขาด

5. ดันให้เรื่องการลดหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นประเด็นสำคัญลำดับต้น ๆ ที่รับจีนจับตาจนถึงปี 2023

ดูท่าทีหลายอย่างของรัฐบาลแล้ว ราวกับจงใจให้ Evergrande ล้ม ๆ ไปเพื่อรักษามะเร็งร้ายที่กัดกินสังคมจีนมานาน
BottomLiner
10 ข้อผิดพลาดการลงทุนกองทุนรวม