พาสำรวจตลาดบ้านสหรัฐฯ กำลังพบกับฟองสบู่หรือไม่

ตั้งแต่ภาวะโรคระบาด COVID-19 ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อเศรษฐกิจสหรัฐฯ และการดำเนินชีวิตของประชาชนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยในช่วงเดือนมกราคม 2564 จำนวนผู้ติดเชื้อใหม่รายวันของสหรัฐฯ พุ่งสูงถึงวันละเกือบ 300,000 ราย ทำให้หลายคนกังวลว่าตลาดบ้านของสหรัฐฯ (US housing market) จะอยู่ในภาวะซบเซาหรือไม่ จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และการจับจ่ายใช้สอยที่น้อยลงของประชาชนสหรัฐฯ

ตลาดบ้านของสหรัฐฯ: เฟื่องฟู ซบเซา หรืออยู่ระหว่างกลาง

เราพบว่าตลาดบ้านสหรัฐฯ เป็นตลาดที่มีความทนต่อสภาวะวิกฤต หรือมีความยืดหยุ่นค่อนข้างสูง (resilient) เนื่องจากสถานะทางการเงินของครัวเรือนที่ยังค่อนข้างแข็งแกร่ง ตลอดจนนโยบายทางการเงินแบบผ่อนคลาย (accommodative monetary policy) ซึ่งสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ทำให้ตลาดบ้านได้รับผลกระทบค่อนข้างจำกัด และยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

เหตุผลในการเติบโตของตลาดบ้านที่สำคัญที่สุด ถูกขับเคลื่อนด้วยความไม่สมดุลของความต้องการ หรืออุปสงค์ (demand) ที่ยังมีค่อนข้างมาก และมากกว่าเมื่อเทียบกับทรัพยากร หรืออุปทาน (supply) ซึ่งหลักการทางเศรษฐศาสตร์เบื้องต้น เมื่อมีความต้องการมากกว่าทรัพยากรที่มี จะทำให้ราคาสินค้าหรือบริการนั้นเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งตลาดบ้านของสหรัฐฯ ก็เช่นเดียวกัน ความต้องการที่มากกว่าทรัพยากรที่มีทำให้ราคาบ้านของสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น 13.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่ผ่านมา (ตัวเลขเดือนมีนาคม 2564) โดยเราเห็นว่าปัจจัยต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นปัจจุบัน จะยังคงสร้างความแข็งแกร่งให้กับตลาดบ้านในอนาคตต่อไป โดยมีเหตุผลสนับสนุน และข้อสังเกต ดังนี้

1. ความต้องการบ้านยังค่อนข้างสูงจาก (1) การเพิ่มขึ้นของครัวเรือน (household formation) และ (2) ความต้องการเป็นเจ้าของบ้านที่เพิ่มมากขึ้น (ownership)

โดยเราพบว่าใน 14 ไตรมาสล่าสุด คนส่วนใหญ่เลือกที่จะเป็นเจ้าของบ้านมากกว่าเป็นผู้เช่า โดยเฉพาะกลุ่มคนอายุน้อย และกลุ่มคนวัยทำงาน (millennial generation) ซึ่งเราคิดว่าสัดส่วนกลุ่มดังกล่าวที่เลือกเป็นเจ้าของบ้าน จะเพิ่มขึ้นได้อีกในอนาคต กอปรกับ COVID-19 ทำให้บุคคลที่มีฐานะร่ำรวยบางกลุ่มซื้อบ้านหลังที่สอง หรือย้ายมาอาศัยอยู่ที่บ้านมากขึ้น ทำให้ความต้องการบ้าน และความต้องการเป็นเจ้าของบ้านสูงขึ้น และในทางกลับกันสัดส่วนการเช่าบ้านลดลง โดยมีรายละเอียดตามรูปด้านล่าง

2. อุปทานตลาดบ้านอยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์ และความต้องการที่สูงขึ้นทำให้สภาวะการขาดแคลนอุปทานเร่งตัวขึ้นอีก (supply shortage)

โดยตั้งแต่วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ในปี 2008 เราพบว่าอุปทานของบ้านไม่เพียงพอกับความต้องการ ซึ่งแนวโน้มดังกล่าวเห็นชัดขึ้นในช่วง COVID-19 หลังจากมีรณรงค์ให้มีการทำงานที่บ้าน (work from home) มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มวัยทำงานที่เดินทางกลับบ้าน หรือต้องการซื้อบ้านเป็นของตัวเอง ทำให้อุปทานตลาดบ้านตึงตัวขึ้น (จากเดิมที่บ้านเก่าที่อาจถูกขายออกไป ก็ต้องกลับมาใช้อยู่อาศัยมากขึ้น และการขายบ้านก็ทำได้ยากขึ้นในช่วง COVID-19) แม้ว่าตลาดการสร้างบ้านจะเริ่มขยายตัวภายหลัง COVID-19 แต่การขยายตัวดังกล่าว ยังถือว่าค่อนข้างช้า และยังไม่ทันกับความต้องการมีบ้านที่เพิ่มขึ้นด้วยอัตราเร่งที่มากกว่า

3. การพักชำระหนี้ทำให้ประชาชนมีฐานะดีขึ้น และไม่ต้องถูกฟ้องขับไล่ออกจากบ้าน ทำให้ไม่มีอุปทานบ้านจากส่วนนี้เข้ามาเพิ่ม

โดยการแพร่ระบาดของ COVID-19 ได้ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจเป็นวงกว้าง ซึ่งรัฐบาลสหรัฐฯ ได้ให้ความช่วยเหลือประชาชนด้วยการพักชำระหนี้หลายประเภท ซึ่งรวมถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยด้วย ซึ่งแพ็กเกจการให้ความช่วยเหลือโดยทั่วไปจะเป็นการพักชำระหนี้เป็นระยะเวลา 3-6 เดือน และสามารถขยายได้จนถึง 18 เดือน และล่าสุดรัฐบาลสหรัฐฯ ได้ขยายระยะเวลาให้สามารถขอความช่วยเหลือได้จนถึงเดือนกันยายน 2564 เมื่อเทียบกับทรัพยากร หรืออุปทานความช่วยเหลือ

ดังกล่าวนี้เองทำให้จำนวนคนที่ถูกยึดบ้าน หรือถูกฟ้องขับไล่ เพราะไม่สามารถชำระหนี้ได้ มีจำนวนน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ กอปรกับวิกฤตการแฮมเบอร์เกอร์ในปี 2008 ส่งผลให้สถาบันการเงินในสหรัฐฯ ค่อนข้างเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้คุณภาพของลูกหนี้บ้านสูงขึ้น จากสองเหตุผลนี้เอง เป็นผลให้ให้อุปทานของตลาดบ้านจากบ้านที่ถูกยึด หรือที่ลูกหนี้ชำระไม่ไหว ไม่ถูกปล่อยเข้าสู่ตลาดมากนัก แม้ว่าภายหลัง COVID-19 คลี่คลาย และถึงกำหนดระยะเวลาชำระหนี้ เรายังเชื่อว่าอุปทานบ้านที่เพิ่มขึ้นจะเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนเล็กน้อยเท่านั้น และจะไม่ส่งผลต่อราคาบ้านอย่างมีนัยสำคัญ

4. ดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยค่อนข้างต่ำ ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านสามารถทำได้ไม่ยาก จึงกระตุ้นอุปสงค์ให้สูงขึ้น

โดยสมาคมนายหน้าของสหรัฐฯ (The National Association of Realtors: NAR) ได้สำรวจความสามารถในการซื้อบ้าน (affordability) ของคนอเมริกัน พบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาความสามารถในการซื้อบ้านของคนอเมริกันเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ลดลง อย่างไรก็ดี ในช่วงหลัง ๆ เราเริ่มเห็นดอกเบี้ยบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อย แต่ก็ยังถือว่าอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำอยู่

5. จากปัจจัยต่าง ๆ มองไปข้างหน้า เราคาดการณ์ว่าราคาบ้านจะเติบโตขึ้นปีละ 5.6% จนถึงมีนาคม 2022

โดยเราเชื่อว่าการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในระยะต่อไปจะเริ่มชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับ 12 เดือนที่ผ่านมา ซึ่งคาดว่าอัตราการเพิ่มขึ้นจะอยู่ที่ 5.55% ในปี 2021 และ 3.26% ในปี 2022 ซึ่งเราเห็นว่าความไม่สมดุลกันระหว่างอุปสงค์ และอุปทานของตลาดบ้านจะคงอยู่ต่อไป และขับเคลื่อนการเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน โดยเฉพาะในระยะสั้น กอปรกับการออมเงินที่สูงขึ้น ความต้องการพื้นที่กว้าง และดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์จะยังเป็นปัจจัยสนับสนุนการซื้อบ้านที่สำคัญ

ซึ่งปรากฎการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นตลอดปี 2021 จนอาจดูเหมือนว่าตลาดบ้านกำลังอยู่ในสภาวะร้อนแรงเกินไป (overheat) อย่างไรก็ดี เกณฑ์ที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้าน และการให้ความช่วยเหลือในช่วง COVID-19 อาทิ การพักชำระหนี้จะช่วยสร้างสมดุล และเสถียรภาพให้ตลาดบ้านได้ดีในระดับหนึ่ง ซึ่งเราเห็นว่าสถานการณ์ของตลาดบ้านตอนนี้ยังไม่มีความเสี่ยงที่จะเกิดวิกฤตดังเช่นในปี 2008

6. แม้เราเชื่อว่าตลาดบ้านยังเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง และมีเสถียรภาพ แต่ยังมีปัจจัยที่ควรติดตามอย่างใกล้ชิด

ปัจจัยดังกล่าวมีตัวอย่างเช่น อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน และราคาบ้านที่เพิ่มสูงขึ้นอาจทำให้ความต้องการบ้านลดลงในอนาคต โดยเฉพาะเมื่อรายได้เติบโตไม่ทันกับราคาบ้านที่เพิ่มขึ้น นอกจากนั้น แม้ว่าเราพบว่าอุปทานของบ้านยังตึงตัวมาก และน่าจะเป็นเช่นนั้นต่อในระยะสั้น เราเห็นว่าเหตุการณ์บางอย่างอาจทำให้อุปทานเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญได้ เช่น อุปทานสะสม (pent-up) ที่เกิดขึ้นจากบ้านรอขาย (แต่ยังไม่ได้ขายเพราะ COVID-19) บ้านที่ถูกยึด หรือบ้านที่สร้างขึ้นใหม่จากกลุ่มคนร่ำรวย ซึ่งเราไม่คิดว่าสิ่งเหล่านี้จะเป็นความเสี่ยงต่อตลาดบ้านอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ดี หากเกิดขึ้นพร้อม ๆ กัน น่าจะเป็นความท้าทายของตลาดบ้านที่เราต้องรับมือ

ประมาณการอัปไซด์ราคาบ้านจาก Franklin Templeton

ปิดท้ายกันด้วยประมาณการอัปไซด์การปรับตัวของราคาบ้าน

เนื้อหาต้นฉบับโดย  Paul Varunok, Senior Vice President

Director of Securitized Research and Trading, Portfolio Manager, Franklin Templeton Fixed Income

Neil Dhruv, Vice President

Director of Multi-Sector Strategy, Portfolio Manager, Franklin Templeton Fixed Income

Aviraj Chatterjee, CFA

Senior Research Analyst, Franklin Templeton Fixed Income

ข้อสงวนสิทธิ์

1. แฟรงคลิน เทมเพิลตัน (“Franklin Templeton”) ให้บริการการให้คำแนะนำทั่วไปแก่ FINNOMENA ในการออกแบบพอร์ตการลงทุน (Asset Allocations)
2. แฟรงคลิน เทมเพิลตัน (“Franklin Templeton”) ไม่รับผิดใด ๆ ต่อบุคคลภายนอก ซึ่งรวมถึงผลิตภัณฑ์ บริการ เว็บไซต์ หรือเนื้อหาใด ๆ ที่ได้จัดทำหรือปรากฏในช่องทางต่าง ๆ ของบุคคลภายนอกนั้น อีกทั้ง Franklin Templeton ไม่ได้ให้คำรับรอง รับประกัน หรือเป็นตัวแทน ไม่ว่าจะโดยชัดแจ้งหรือโดยปริยายในเนื้อหาหรือความถูกต้องของข้อมูลในช่องทางต่าง ๆ ของบุคคลภายนอก และไม่รับผิดต่อสิ่งใด ๆ ที่เกิดขึ้นอันเนื่องมาจากสิ่งที่กล่าวไว้ข้างต้น
3. ในกรณีที่มีความแตกต่างกันระหว่างเอกสารภาษาอังกฤษกับการแปลเป็นภาษาไทย ให้ยึดถือตามเอกสารภาษาอังกฤษ

แหล่งข้อมูล

https://www.franklintempleton.com/content-ftthinks/common/fixed-income/us-housing-boom-or-bust-or-somewhere-in-between/us-housing-boom-or-bust-u.pdf